マイホーム借上げ制度の解説

移住・住みかえ支援機構(JTI:Japan Trans-housing Institute)」が実施している「マイホーム借上げ制度」とは、50歳以上の方が所有するマイホームをJTIが借り上げ転貸することにより、安定した賃料収入を保証するものである。なお、終身まで借上げてもらうことも可能で、最初の転借人が現われた以降は、空き家になっても規定の最低賃料が保証される。

以下に、マイホーム借上げ制度の概要の補足通常の賃貸借との比較及び手続きの流れについて解説し、所見を述べる。

概要の補足

まず、「マイホーム借上げ制度」を補足しておくと、次のとおりである。

対象物件

日本国内の住宅で、一戸建て以外にもマンション等も対象であるが、事業用物件は対象外である。事業用物件としては、店舗・事務所・貸家・アパート・賃貸マンション等が該当する。ただ、マイホーム借り上げ制度を利用する前から既に賃貸借している住宅は全て対象外と言う訳でもない。本人が住む目的で購入し住んだ実績があったり、あるいは本人が住んだことがなくても親が住んでいた実家を相続し貸家として利用している住宅は、事業用物件に当たらなく「マイホーム借上げ制度」の対象になるとのこと。JTIで言う事業用物件に当たるか否かの判断ができない場合は、直接JTIに確認されたし。

借上げ形態

借上げの形態には、「終身型」と「期間指定型」の2種類がある。前者(終身型)は、対象住宅に問題がない限り、本制度利用者と共同生活者(配偶者などの1名のみ)の2人が死亡するまで借上げる形態であり、後者(期間指定型)は、本制度利用者が予め指定した期間で借上げる形態である。なお、後者は原則中途解約は認められない。

通常の賃貸借との比較

次に「マイホーム借上げ制度」が通常の賃貸借で空き家を貸す場合と比べ、どのような違いがあるかを示す。

賃料保証

本制度申込みさえすれば最初から賃料が保証される訳ではなく、最初の入居者が決定した以降でないと、空き家になっても規定の最低賃料が保証されない。通常の賃貸借に比べ非常に魅力的な制度であることは間違いないが、この制度を実現するために、それなりのデメリットも発生する(次の「受取れる賃料が低い」を参照)。

受取れる賃料が低い

まず、査定月額賃料が通常の賃貸借の相場に比べ、10%~20%程度低くなる。その理由は定期借家契約(定期借家契約については、次の「定期借家契約」を参照)による本制度利用者(大家さん)の解約の自由度を確保するためや空き家保証をするため等である。この金額が転借人(入居者)が毎月JTIに支払う賃料となるが、本制度利用者(大家さん)はこの金額を丸々受取ることができない。それは更に諸経費としてこの金額の15%(JTI運営費10%、建物管理費5%)が差し引かれるからで、その残りが大家さんが受取れる手取りとなる。

賃料相場月額10万円の物件を例にして目安の金額を示すと、次のとおりである。

近隣の賃料相場 100,000円
査定月額賃料
(入居者の賃料)
80,000円
~90,000円
支払月額賃料
(手取り)
68,000円
~76,500円

定期借家契約

通常の賃貸借契約は期間2年のものが多いと思われるが、この契約は更新を前提としたものである。大家さんの都合で解約する場合は契約期間に関係なく、法的に厳しい正当事由が必要であり、容易に解約できないのが実情である。つまり、大家さん側に正当事由がない限り、あるいは入居者が賃料滞納等の契約違反をしない限り、入居者が借り続けたいと思えば明け渡さなくてすむ。

一方、本制度で取り入れている定期借家契約は更新を前提にしていないので、更新そのものがなく契約期間の満期を迎えると契約が終了するので、大家さんが明け渡しを希望すれば従うしかない。

上記でも述べた「期間指定型」の借上げ形態は指定した期間の定期借家契約となるが、「終身型」の借上げ形態は期間3年間の定期借家契約となる。

制度利用者から見れば、将来明け渡してもらいたいとなった時に、入居者が居座り続けられたり、立ち退き料を請求される心配もなく、確実にマイホームが戻ってくるメリットがある。一方入居者から見れば、今後も借り続けたいと思ってたとしても、制度利用者が新たな定期借家契約を締結してくれなければ明け渡さなければならないデメリットがある。その分賃料が相場より安かったと割り切るしかない。なお、制度利用者が契約終了しても本制度を利用し続ける場合は、現入居者が再契約の優先権を持つ。

また、入居者が支払う費用として、通常の賃貸借契約は満期を向え更新するたびに更新手数料が掛かる(地域によっても違うかもしれないが、金額は目安として1万円~月額賃料の半カ月分)。一方本制度は定期借家契約なので、満期を迎えた後も入居し続けるとなると再契約となり、最初の契約と同様に仲介手数料が掛かる(月額賃料の1ヶ月分)。

敷金・礼金

通常の賃貸借契約は、契約時に敷金と礼金を支払う必要がある。最近では礼金不要の物件も結構あるものの、月額賃料の1ヶ月分が最も多く、中には2ヶ月分取る物件もある。また敷金は、月額賃料の2ヶ月が最も多い。

一方、本制度では敷金・礼金が不要であり、契約時に用意しなければならない金額が少なくてすむ。

申込金

本制度利用申込時に、事務手数料17,000円(税別)が必要になる(なお、制度利用不可の結果になっても返金されず)。

建物診断

JTIが住宅を転貸するにあたり、建物診断を受診する必要があり、この診断には、耐震診断と劣化診断がある。耐震診断は、現在の診断基準を満たす建物(昭和56年6月1日以降に建築した建物)には受診不要であるが、劣化診断(雨漏りや水道管の劣化など貸し出すために必要な調査)は、建築時期に関係なく必要である。

診断費用は制度利用者が負担する必要があり、一般木造軸組や2×4の構造では、両診断で45,000円(税別)掛かる。なお、昭和56年6月1日以降に建築した建物は、耐震診断が不要なので劣化診断のみであるが、この場合の診断費用も同額の45,000円である。

また、診断結果により補修や改修工事が必要と判断された場合は、費用は制度利用者負担となる。

なお、私自身、耐震診断や耐震工事を受けたことがなく殆ど知識がないのでJTIに確認したところ、昭和56年6月1日より前に建築した建物は、構造上の問題により耐震診断を受診するまでもなく耐震工事が必要になるようだ。ちなみに私の実家は、昭和56年6月1日より前に建築した建物で、延床面積321㎡と大き目の住宅である。この住宅の耐震工事を受けた場合の費用をJTIに聞いてみたところ、一戸建の家が建つような金額になり、本制度を利用せず通常の貸家として運用した方が良いとの回答であった。このことから、昭和56年6月1日より前に建築した建物をJTIが要求する耐震工事を実施しようとすると、部分的な工事にならなく全面的な工事による高額な費用となり、本制度に向かないと思った方が良さそうだ。

手続きの流れ

賃料保証に至るまでの一般的な手続きの流れは次のとおりである。

  1. JTIに電話して、資料請求(無料)

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  2. JTIの「情報会員」に登録(無料)

    届いた資料の中の「情報登録カード」用紙に必要事項を記入し、郵便またはファクスで送る。

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  3. ハウジングライフプランナーに事前相談(無料)

    ハウジングライフプランナーは、本制度の説明だけでなく、住み替え全般に対してもアドバイスを行う。

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  4. 賃料査定(無料)

    宅地建物取引業の資格を持つJTI協賛事業者が査定を行う。

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  5. 制度利用申込書の提出

    申込金[事務手数料17,000円(税別)]を支払い、正式の申し込みとなる。

    この時点でハウジングライフプランナーが、改めて制度について詳しく説明をする。

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  6. 建物診断(耐震診断と劣化診断)の実施

    診断費用として総額45,000円(税別)を支払う。

    工事必要と判断された場合、本制度を利用するのであれば自己負担で補強・改修工事を実施する。

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  7. JTI協賛事業者が転借人を募集

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  8. 最初の転借人が決定

    JTIから借上げ条件を記載した承認通知書が発行され、契約を締結する。

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  9. 転借人の入居、賃料支払い及び賃料保証の開始

所見

「マイホーム借上げ制度」は、昭和56年6月1日より前に建築した建物に対して本制度を活用するのは費用の面で相当厳しい制度である。しかし、個々の物件・各自のおかれた状況等によっては、これまでにない魅力ある制度である。興味の持たれた方は、まずJTIの「会員情報」に登録し、専門のハウジングライフプランナーに相談しながら、費用の掛からない上記「 4番目リスト 」まで進めた上で、正式に申込むか否かの最終的な判断をすれば良いのではと考える。

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