2013-10-16 00:11 來源:中國保險報
在西方發達國家，“國家養老+企業年金+商業養老”已經成為養老的三大支柱。在美國，“以房養老”有三種模式。在中國，“以房養老”還處在探索階段。
說到理財，如今流行這樣一種方式，那就是——以房養老。
近來，“以房養老”的話題進入了公眾視野，成為專家學者亦或普通百姓熱議的話題。那么，“以房養老”是怎么回事？如何用房子養老？
何為“以房養老”
“以房養老”是俗稱，學術名稱為“倒按揭”或“反按揭”，也就是“反向住房抵押貸款”。具體來說，是指房屋產權所有者，把自由房產抵押給保險公司或銀行等金融機構，而金融機構在對借款人進行了綜合測評之后，每月支付房主固定的養老費用，房主繼續擁有居住權，直到去世后，房屋出售，所得款項歸還貸款本息。
在辦理該業務前，金融機構要對房屋和房主進行綜合評估，例如，借款人的年齡及生命期望值。簡單地說，就是要估計借款人的養老年限是多少年，還要評估房產現在的價值，在此基礎上，預測房產在借款人去世時的未來價值，從而算出借款人從銀行或保險公司可以得到多少養老金，分攤在每月應該是多少。在倒按揭中，因為有很多不確定的因素，例如借款人的生存年限無法準確估計，只能參考平均年齡。但是對于每一筆業務，借款人的最終年齡是不可預知的。另外，未來的房價也無法精確預計，只能參考通貨膨脹率的預期值和未來多少年后房價可能的變化趨勢。所以，“以房養老”在中國現在還處于探索階段，有許多問題有待解決。但是在發達國家，“以房養老”已經是很常見的養老模式。
“以房養老”在美國
以美國為例，“以房養老”有以下幾種方式：
第一種是聯邦住房管理局的保險“倒按揭”貸款，該業務是經美國國會認可的，保證“倒按揭”的回收金額要超過住房價值，而且負責貸款受損時對金融機構的賠償。這種貸款相對靈活，有多種方式供顧客選擇。顧客可以長期居住在自己的房子里，同時在一定期限內，按月獲得養老金。
第二種是聯邦住房管理局的無保險“倒按揭”貸款，這類貸款期限固定，顧客要在約定期限內歸還貸款。在獲得貸款前，顧客要在金融機構幫助下作出一個長期的資金計劃，以及搬出住房和還貸計劃。
第三種是金融機構的保險“倒按揭”貸款，這類貸款由放貸的金融機構辦理保險，申請貸款顧客的資格不必政府認定，金融機構與房主共享住房未來增值的收益，一般還會要求房主至少保留住房資產的25％—30％，以此作為償還貸款的保證。
那么“以房養老”是否適合當下的中國呢？我們先分析下中國目前的養老模式。
“養兒防老”還是“以房養老”
一般來說，養老模式有家庭養老、國家養老、商業養老等多種類型。家庭養老是最傳統、古老的養老模式，就是由家庭成員負擔養老責任，多數情況下是由成年子女贍養老人，就是傳統觀念中的“養兒防老”。目前為止，家庭養老都是中國主流的養老模式，但是這種養老方式在今天已經受到了沖擊，原因是多方面的。
首先，計劃生育政策多年實施的結果使家庭養老不堪重負。多年執行計劃生育使得越來越多的城市家庭出現“421”養老狀態，即一個年輕人要養6個長輩，祖父、祖母、外祖父、外祖母，再加上父母。可以毫不夸張的說，對于中國人，尤其是城市人口，這是有史以來最困難的養老時代。
第二，人口流動導致“空巢家庭”增多。“空巢家庭”是指缺乏成年勞動力的家庭，由于市場經濟的飛速發展，人力資源流動也越來越成為常態，很多家庭的青壯年勞動力會離開家庭到外地尋找工作機會，有些農民工甚至幾年不回家，老家只剩下老人和孩子。
第三，部分年輕人對父母過度依賴造就不少“啃老族”，從而使“養兒防老”成為一句空話。一些年輕人由于就業壓力的增加，選擇了“啃老”的生活方式，老年人的生活成本里還要加上養兒甚至是養孫的費用。所以人們戲稱，“養兒防老”還是“養兒養到老”。甚至還有一些老人除了為自己積攢養老金，還要防范子女“惦記”，“養兒防老”變成“養老防兒”。
這樣看來，“養兒防老”對很多人來說已經不是唯一的養老選擇了。
在西方發達國家，“國家養老+企業年金+商業養老”已經成為養老的三大支柱。國家養老是指公民按月繳納國家養老保險給相關部門，年老后，按照一定的標準享受國家養老保險金給付，這種方式其實是打破了家庭養老的邊界，不再是一個家庭中的年輕人養老年人，而是整個社會的所有在職年輕人養全社會的退休老人。企業年金則是企業對忠誠員工的一種獎勵，員工一直在企業工作到退休方能領到企業年金。而商業養老保險是由金融機構賣給有養老理財需求者的。
雖然在中國這三大養老支柱已陸續出現了，但出現的時間比較短，還有諸多不足之處。首先，在中國，依靠國家養老保險是不足以支付所有養老費用的，因為中國人口眾多，養老金支付壓力很大，而且隨著老齡化社會的到來，未來養老金不足將會顯現；其次，企業年金在中國發展的歷史還不長，而且屬于企業自愿行為，在人才自由流動和市場經濟的情況下，能夠在一個企業長期工作到退休不是件容易的事，所以即便工作單位有企業年金計劃，也不見得每位員工都能最終拿到；至于商業養老，主要是由保險公司提供養老產品，需要個人購買。
這樣看來，養老金缺口需要更多方式來彌補。在我國，很多老年人擁有一套用多年積蓄購買的住房，但是仍然面臨著養老生活的困境。簡單地說，就是有房沒錢，如果變賣房產就沒有地方居住了。若采用“以房養老”，既能使房主繼續居住自己的房子，又可以用房子套現，得到養老金，確實是很好的理財方式,尤其是對于沒有子女或子女不在身邊的老齡家庭，“以房養老”不失為一種較好的理財方式。
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