裁判要旨： 

執行被執行人唯一住房時，若申請人同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準及當地廉租住房保障面積標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的，人民法院應予支持申請人繼續執行拍賣該房屋的請求。

案情介紹：

一、海口中院就張巨等與許筱靚等民間借貸糾紛一案，作出（2013）海中法民二初字第44號民事判決，判決：許筱靚等償還張巨等借款本金850萬元及利息。海南高院作出（2014）瓊民一終字第8號民事判決：駁回上訴，維持原判。

二、張巨等申請執行，海口中院作出（2014）海中法執字第317號執行裁定，并向海口市住房和城鄉建設局發出協助執行通知書，查封被執行人許筱靚名下位于海口市海府路的房產（下稱“案涉房屋”）。

三、被執行人許筱靚等向海口中院提出異議，認為：法院所執行的案涉房屋系異議人及其所扶養家屬生活必需的唯一住房且房屋面積也僅為73平方米，故請求法院停止對案涉房屋的執行拍賣。海口中院作出（2015）海中法執異字第62號裁定：駁回異議人許筱靚等的異議。

四、許筱靚等向海南高院申請復議，請求停止對案涉房產的執行。海南高院裁定駁回復議申請，維持異議裁定。

裁判要點及思路：

關于對當事人唯一住房能否采取強制執行措施的問題，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十條第一款明確規定：“金錢債權執行中，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必須的居住房屋為由，提出異議的，人民法院不予支持：…（三）申請人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。”本案已符合這一條件，人民法院依法可以處置當事人唯一房產用于償債。

所以，海口中院執行案涉房屋的裁定適用法律正確，應予維持。

實務要點總結：

前事不忘，后事之師，我們總結該案的實務要點如下，以供實務參考。同時也提請當事人在債務人需要贍養或撫養一家老小且僅有唯一住房的情形下符合條件的仍可執行該債務人的該套唯一住房，結合海南高院的裁定文書，在執行實務中，應重點關注以下內容：

一、最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十條“金錢債權執行中，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：…（三）申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。” 根據上述規定，法院在執行中要保障被執行人的基本居住權，但居住權并非指被執行人必須有自己的房產，而是有房屋居住。

所以，當申請執行人能夠按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的，法院一般會支持執行該債務人的唯一住房的請求。

二、對被執行人房產不得拍賣的條件是被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，并非被執行人的唯一房產。且即便房產為被執行人唯一住房，但只要房產設置了抵押，人民法院即可根據抵押權人的申請，依法采取拍賣措施。

所以，抵押權人有權申請執行拍賣抵押人名下唯一的住房。

三、債權人申請執行房屋系夫妻共同財產的，由于房屋具有不可分割性，執行法院可整體處分后對非債務人的夫妻一方的份額予以保留，如此行為并不損害夫妻另一方的利益。

所以，當執行夫妻共同財產時，債權人仍可因夫妻一方所負債務請求執行夫妻唯一住房。

四、此外，關于拍賣價款按當地房屋租賃市場平均租金標準是扣除5年還是8年租金的問題。具體執行過程中，可由執行法院，根據房屋處置的總價值、可分配的實際款項，在既能保障被執行人及其所扶養家屬基本居住條件，又能實現申請執行人債權利益的情況下，由執行法官根據被執行人職業收入情況進行自由裁量。

所以，到底需要在變價款中扣除5年還是8年，法院可根據房產處置過程中的具體情況自由裁量。

相關法律：

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》［法釋〔2015〕10號］

第二十條  金錢債權執行中，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：

（一）對被執行人有扶養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；

（二）執行依據生效后，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；

（三）申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。

 

執行依據確定被執行人交付居住的房屋，自執行通知送達之日起，已經給予三個月的寬限期，被執行人以該房屋系本人及所扶養家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。

 

第二十三條 上一級人民法院對不服異議裁定的復議申請審查后，應當按照下列情形，分別處理：

（一）異議裁定認定事實清楚，適用法律正確，結果應予維持的，裁定駁回復議申請，維持異議裁定；

（二）異議裁定認定事實錯誤，或者適用法律錯誤，結果應予糾正的，裁定撤銷或者變更異議裁定；

（三）異議裁定認定基本事實不清、證據不足的，裁定撤銷異議裁定，發回作出裁定的人民法院重新審查，或者查清事實后作出相應裁定；

（四）異議裁定遺漏異議請求或者存在其他嚴重違反法定程序的情形，裁定撤銷異議裁定，發回作出裁定的人民法院重新審查；

（五）異議裁定對應當適用民事訴訟法第二百二十七條規定審查處理的異議，錯誤適用民事訴訟法第二百二十五條規定審查處理的，裁定撤銷異議裁定,發回作出裁定的人民法院重新作出裁定。

 

《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》［法釋〔2004〕15號，已有部分條文被修改］

第六條  對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。

 

第七條  對于超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執行。

以下為該案在海南高院審理階段關于該事項分析的“本院認為”部分關于通過提供一定年限租金的方式保證被執行人基本生活的情形下可執行被執行人的唯一住房的詳細論述和分析。

本院認為，“關于對當事人唯一住房能否采取強制執行措施的問題。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十條第一款明確規定：金錢債權執行中，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必須的居住房屋為由，提出異議的，人民法院不予支持：（三）申請人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。本案已符合這一條件，人民法院依法可以處置其唯一房產用于償債。這也是反制規避執行，解決‘執行難’問題的重要舉措。

關于拍賣價款按當地房屋租賃市場平均租金標準是扣除5年還是8年租金的問題。本案申請執行人在異議期間已向執行法院書面同意依《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件的若干問題的規定》第二十條第一款第（三）項規定，按照當地廉租房住房保障面積標準為被執行人及其所扶養家屬提供居住房，或者參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除最長期限為5年的租房租金，符合司法解釋的規定。被執行人則要求：一定要拍賣時，應當扣除8年的租金。這也是司法解釋所允許的。具體執行過程中，可由執行法院，根據房屋處置的總價值、可分配的實際款項，在既能保障被執行人及其所扶養家屬基本居住條件，又能實現申請執行人債權利益的情況下，由執行法官根據被執行人職業收入情況進行自由裁量。綜上，海口市中級人民法院2015年6月30日作出的（2015）海中法執異字第62號執行裁定書認定事實清楚，適用法律正確”

案件來源：

海南省高級人民法院：《許筱靚、陳鵬等與許筱靚、陳鵬執行裁定書》【(2015)瓊執復字第25號】

延伸閱讀：

有關如何執行被執行人的唯一住房的問題，以下是我們在寫作中檢索到與該問題相關的案例及裁判觀點，以供讀者參考。

1、最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十條對被執行人唯一住房執行作出了規定，執行法院可依據該規定執行被執行人唯一住房。

案例一：《淮安市銀信投資擔保有限公司與毛雨后、江蘇省曜銘機械制造有限公司等追償權糾紛、保證合同糾紛執行裁定書》【江蘇省高級人民法院（2016）蘇執復143號】

本院認為，“關于毛雨后主張唯一住房能否執行問題。最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十條對被執行人唯一住房執行作出了規定，淮安中院依據該規定執行并無不當。”

2、對被執行人房產不得拍賣的條件是被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，并非被執行人的唯一房產。且即便房產為被執行人唯一住房，但只要房產設置了抵押，人民法院即可根據抵押權人的申請，依法采取拍賣措施。

案例二：《施曉華與洪其平合伙協議糾紛一案執行復議裁定書》【福建省高級人民法院（2014）閩執復字第29號】

本院認為，“根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第六條規定：‘對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。’對被執行人房產不得拍賣的條件是被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，并非被執行人的唯一房產。《最高人民法院關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》第一條規定：‘對于被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。’由此可見，即便房產為被執行人唯一住房，只要房產設置了抵押，人民法院即可根據抵押權人的申請，依法采取拍賣措施。上述執爭房屋現仍抵押給福州市亭江農村信用合作社。根據《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第40條規定：‘人民法院對被執行人所有的其他人享有抵押權、質押權或留置權的財產，可以采取查封、扣押措施。財產拍賣、變賣后所得價款，應當在抵押權人、質押權人或留置權人優先受償后，其余額部分用于清償申請執行人的債權。’因此，對于被執行人所有的其他人享有抵押權的財產，人民法院在保障抵押權人的優先受償情況下，可以采取拍賣措施。綜上，被執行人施曉華請求終止拍賣的理由缺乏事實和法律依據，本院不予支持。”

3、對被執行人唯一住房，在申請執行人按照當地廉租住房保障面積為被執行人及所撫養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五到八年租金后，可對該唯一住房強制執行。

案例三：《徐炳鶴復議一案執行裁定書》【遼寧省沈陽市中級人民法院（2017）遼01執復42號】

本院認為，“根據相關法律規定，對被執行人唯一住房，在申請執行人按照當地廉租住房保障面積為被執行人及所撫養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五到八年租金后可對該唯一住房強制執行。本案執行法院對被執行人趙明淑住房強制執行時，考慮其有兩名子女，在拍賣時均系未成年人且與其共同生活，故執行法院綜合考慮被執行人同住人口情況及當地租金標準，確定按每月1500元標準為執行人預留八年租金并無不當。”

4、爭議房屋系被執行人的夫妻共同財產，由于房屋具有不可分割性，執行法院可整體處分后對非被執行人一方的份額予以保留。

案例四：《昆明晉海工程機械租賃有限公司與和從偉、賴斌租賃合同糾紛、申請承認與執行法院判決、仲裁裁決案件執行裁定書》【湖北省宜昌市中級人民法院（2017）鄂05執復23號】

本院認為，“爭議房屋系復議申請人余金蘭與被執行人賴斌的夫妻共同財產，由于房屋具有不可分割性，葛洲壩法院整體處分后對余金蘭的份額予以保留，并不損害其利益。另，本案執行過程中，被執行人家庭原本有兩套住房，葛洲壩法院查封了其中一套房屋，在履行執行和解協議期間，復議申請人余金蘭與被執行人賴斌出售另一套未被法院查封的房屋，不清償本案債務，造成被執行人家庭僅有一套房屋的現狀。葛洲壩法院在執行過程中通知余金蘭在房屋拍賣中享有優先購買權并保留其份額，完全可以保障其家庭生活必需，故余金蘭提出拍賣的房屋系家庭唯一住房，不能執行的理由，本院不予支持。申請執行人昆明晉海工程機械租賃有限公司答辯中，提出本案債務屬于夫妻共同債務，應將房屋整體拍賣所得款全部清償申請執行人債務的意見，因葛洲壩法院在異議審查中未涉及，本案復議中不予審查，且關于夫妻共同債務的認定，應通過訴訟確認。”

5、法院在執行中要保障被執行人的基本居住權，但居住權并非指被執行人必須有自己的房產，而是有房屋居住。

案例五：《王和平、蘇州工業園區金雞湖農村小額貸款有限公司與王和平、劉大慧借款合同糾紛執行裁定書》【江蘇省蘇州市中級人民法院 (2017)蘇05執復10號】

本院認為，“《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第七條規定：對于超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執行。根據上述規定，法院在執行中要保障被執行人的基本居住權，但居住權并非指被執行人必須有自己的房產，而是有房屋居住。王和平、劉大慧（曾用名劉慧）一家居住的涉案房產為其自有房產，建筑面積260.29平方米，即使按被執行人所述六人居住仍屬寬裕，超過了被執行人及其所扶養家屬生活所必需，且申請執行人金雞湖小貸向園區法院表示，如果涉案房產系被執行人唯一住房，其同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金，故對申請復議人的請求，本院不予支持。”

6、被執行人名下唯一住房但明顯超出最低生活需要的，可作為執行標的予以執行。

案例六：《樊梅花執行復議一案執行裁定書》【江西省高級人民法院（2015）贛執復字第00001號】

本院認為，“被執行人熊鐵根、樊梅花夫妻位于南昌市東湖區濱江路紫金城住宅在南昌市屬于高檔商品房，雖然僅有一套住房，但其面積超過維持最低生標準必需的住房面積。根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第六條：‘對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債’和第七條：‘對于超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執行’的規定，南昌中院在保障被執行人熊鐵根、樊梅花最低生活標準必需的住房前提下，可采取‘以大換小、以好換差、以近換遠’等方式執行，拍賣被執行人的該套房屋，實體上、程序上均符合法律規定，應予支持。至于申請執行人劉彩紅的委托代理人在南昌縣蔣巷鎮北望村委會出具的《證明》中添加‘有普通平房三間’的行為是否構成犯罪，其已向公安機關報案，應由公安機關審查處理。”