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根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十條第一款以及相關法律法規的規定，申請執行人可申請執行被執行人及其所扶養家屬維持生活所必需的唯一住房，但應符合以下一種或幾種情形：第一，能夠證明對被執行人有扶養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋；第二，能夠證明執行依據生效后，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋；第三，申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金；第四，被執行人的“唯一住房”系執行依據確定的被執行人應當交付的房屋。本文就執行被執行人唯一住房的有關法律、法規、司法解釋及可供參考的規范性文件及相關典型案例和裁判要點梳理匯總如下：

一、相關法律法規及司法解釋

1、《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》【法釋〔2015〕10號】

第二十條【唯一住房的執行問題】

金錢債權執行中，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：

（一）對被執行人有扶養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；

（二）執行依據生效后，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；

（三）申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。

執行依據確定被執行人交付居住的房屋，自執行通知送達之日起，已經給予三個月的寬限期，被執行人以該房屋系本人及所扶養家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。

第二十三條【執行復議案件審查處理結果的規定】

上一級人民法院對不服異議裁定的復議申請審查后，應當按照下列情形，分別處理：

（一）異議裁定認定事實清楚，適用法律正確，結果應予維持的，裁定駁回復議申請，維持異議裁定；

（二）異議裁定認定事實錯誤，或者適用法律錯誤，結果應予糾正的，裁定撤銷或者變更異議裁定；

（三）異議裁定認定基本事實不清、證據不足的，裁定撤銷異議裁定，發回作出裁定的人民法院重新審查，或者查清事實后作出相應裁定；

（四）異議裁定遺漏異議請求或者存在其他嚴重違反法定程序的情形，裁定撤銷異議裁定，發回作出裁定的人民法院重新審查；

 (五)異議裁定對應當適用民事訴訟法第二百二十七條規定審查處理的異議，錯誤適用民事訴訟法第二百二十五條規定審查處理的，裁定撤銷異議裁定,發回作出裁定的人民法院重新作出裁定。

2、《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》【法釋〔2004〕15號，2008修訂】

第六條【生活必需居住的房屋可查封不得處分】

對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。

第七條【對超出生活必需外財產的執行】

對于超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執行。

3、《民事訴訟法》

第二百四十四條【執行時應保留被執行人及其所扶養家屬的生活必需品】

被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務，人民法院有權查封、扣押、凍結、拍賣、變賣被執行人應當履行義務部分的財產。但應當保留被執行人及其所扶養家屬的生活必需品。

采取前款措施，人民法院應當作出裁定。

4、《江蘇省高級人民法院執行局關于執行“唯一住房”相關問題的解答》【2015.11.24】

【唯一住房的定義】

本解答所稱 “唯一住房”是指被執行人及其所扶養家屬生活所必需的唯一可居住房屋。

【唯一住房僅限城鎮房屋】

本解答所涉 “唯一住房”的執行僅適用于權屬明確的城鎮房屋，農村宅基地上的房屋、小產權房及其他無證房產等涉及國家土地制度和政策，按照相關規定執行，不適用本解答。

第一條【可執行唯一住房的情形】

被執行人名下僅登記有一套 “唯一住房”，對該 “唯一住房”什么情形下可以執行 ？

登記在被執行人名下雖只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院對登記在其名下的“唯一住房”仍可執行：

（一）對被執行人有贍養、扶養、撫養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；

（二）一審訴訟或仲裁立案后，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；

（三）被執行人在其戶籍所在地或擬執行的“唯一住房”所在地農村享有宅基地并自建住房或被執行人享有小產權房等權屬上有瑕疵而無法自由流轉的住房的；

（四）被執行人將其“唯一住房”用于出租、出借或雖未出租、出借，但超過一年無人居住的；

（五）被執行人的“唯一住房”系執行依據確定的被執行人應當交付的房屋的；

（六）申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地（縣級市、縣、區范圍）房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年房屋租金的；

（七）其他可以執行的情形。

第二條【如何認定 “唯一住房”是否超出“生活所必需”】

如何認定 “唯一住房”是否超出“生活所必需” ？

是否超過“生活所必需”由各地法院根據經濟發展水平自行確定，原則上參照以下標準：

（一）面積過大。住房建筑面積達到當地住房和城鄉建設部門公布的廉租住房保障面積的150%的；（例：南京三人以上廉租住房保障面積為50平方米，若擬執行的“唯一住房”面積達到50×150%=75平方米，便可認為超過生活所必需）

（二）市場價值過高。住房建筑面積達到當地住房和城鄉建設部門公布的廉租住房保障面積且房屋單價達到當地（縣級市、縣、區范圍）住房均價的150%的。（例：若南京某區擬執行“唯一住房”建筑面積為65平方米，其所在區的住房均價為10000元/平方米，但因“唯一住房”為學區房或其他因素，其市場價值達到15000元/平方米，則可認為超過生活所必需）

對于已經依法設定抵押的“唯一住房”，申請執行人為抵押權人的，人民法院無需審查其是否超過“生活所必需”，可以執行，但被執行人為低保對象且無法自行解決居住問題的除外。

第三條【執行“唯一住房”應遵循的原則】

執行“唯一住房”應遵循哪些原則 ？

為均衡保障債權人的債權與被執行人的居住權，執行“唯一住房”時應遵循以下原則：

（一）窮盡其他執行措施原則。一般情況下，若有證據證明被執行人有其他財產可供執行的，不宜對其“唯一住房”采取處分性執行措施。

（二）申請人申請在先原則。執行被執行人的“唯一住房”應以申請執行人的申請為前置條件，人民法院不得依職權主動對被執行人的“唯一住房”采取處分性執行措施。

（三）解決臨時住房在先原則。對于確實無處居住的被執行人，在對其“唯一住房”采取處分性執行措施前，宜事先解決好被執行人及其所扶養家屬的臨時住房，由申請執行人提供臨時性住房或先行墊付租房費用。

（四）有益執行原則。執行“唯一住房”時，應當綜合考量處置該房產時可能產生的評估、公告、執行、生活保障等費用，若除去上述各項費用后并無余值或余值不大，則原則上不宜對該“唯一住房”采取處分性執行措施。

第四條【執行“唯一住房”的程序】

執行“唯一住房”程序上應當如何操作 ？

人民法院在執行“唯一住房”時，可按以下程序進行：

（一）應申請執行人申請執行“唯一住房”，人民法院應當要求申請執行人出具自愿提供臨時住房或承擔臨時住房租金的承諾書，對于需要支付生活保障費用的被執行人，申請執行人需在承諾書中一并承諾同意從變價款中支付此筆費用。

（二）執行人員對于擬拍賣的“唯一住房”，應當查明住房基本情況、被執行人及其所扶養家屬的人數等信息，填寫拍賣呈報表，并在呈報表中說明符合唯一住房處置條件的理由和對被執行人及其所扶養家屬的生活保障措施。經合議庭討論后報執行局長或分管院長審批。

（三）準予拍賣的，應當向被執行人發出執行裁定書和遷出告知書。不符合拍賣條件的，應當及時告知申請執行人并說明理由。

（四）執行裁定書和遷出告知書送達后，被執行人未在指定的期限內騰空房屋的，執行法院可以作出強制遷出裁定和公告，強制執行。

（五）對擬執行的“唯一住房”依法評估交付拍賣。

（六）拍賣成交扣除相關費用后，其余部分依法分配。

第五條【被執行人臨時住房的解決】

執行 “唯一住房” 時，被執行人的臨時住房如何解決 ？

執行“唯一住房”前，應首先解決好被執行人及其所扶養家屬的臨時住房，臨時住房的面積標準參照當地廉租住房的面積標準；臨時住房的地段可參照被執行人的合理要求，盡量方便其生活、工作。

申請執行人自愿提供臨時住房的，使用期限原則上不超過六個月。申請執行人提供的臨時住房可計收租金，租金標準由申請執行人和被執行人雙方協商確定，協商不成的，由人民法院參照當地房屋租賃市場平均租金標準確定。

被執行人自行租房的，可由申請執行人先行墊付六個月的租金。

上述使用房屋的費用或租金應從保留給被執行人的生活保障費用中予以扣除。

對于本解答第一條所列情形，原則上可以不再為被執行人解決臨時住房。

第六條【被執行人及其所扶養家屬的生活保障】

哪些情況下應當對被執行人及其所扶養家屬給予生活保障？如何保障 ？

對于本解答第一條所列情形，原則上可以不再為被執行人及其所扶養的家屬給予生活保障；對于本解答第二條第一款所列超出“生活所必需”的情形，一般應當為被執行人及其所扶養的家屬提供生活保障。

為被執行人及其所扶養家屬提供生活保障可采取以下方式：

（一）保留租金。申請執行人同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金作為被執行人及其所扶養家屬的生活保障費用。此筆款項可在房屋變價款中先行提留。人民法院不得對其強制執行。

（二）房屋置換。申請執行人自愿以以小換大、以遠換近、以劣換優等方式為被執行人及其所扶養家屬提供保障其基本生活的住房，與被執行人的“唯一住房”進行置換，置換房屋的面積、地段可參照本解答關于臨時住房的標準。

二、實務要點及參考案例：

1、申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的，執行法院可執行被執行人的唯一住房。

【裁判原文】本院認為，“根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十條第一款（三）項之規定，申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的，對于被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持。”

【案例來源】《劉勁松、蔣虎泉等與蔣長寧、袁永紅等民間借貸糾紛執行裁定書》【湖南省高級人民法院（2018）湘執復24號】

2、涉案房產雖為被執行人的唯一居住房屋，但因申請執行人同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金給被執行人，故執行法院據此決定拍賣涉案房產并無不當。

【裁判原文】本院認為，“本案爭議的焦點是執行法院拍賣被執行人歐月葵名下的涉案房產是否符合法律規定。根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十條第一款規定：‘金錢債權執行中，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：……（三）申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。’根據這一規定，涉案房產雖為被執行人的唯一居住房屋，但現申請執行人林杰森同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金給被執行人，故執行法院據此決定拍賣涉案房產并無不當，被執行人以涉案房產是歐月葵及被撫養人目前維持生活必需的居住房屋為由提出異議應不予支持，端州法院在被執行人提出異議后裁定撤銷拍賣裁定不當，對此肇慶中院在復議審查中已進行糾正，復議裁定應予維持，歐月葵的申訴理由不成立，應予駁回。”

【案例來源】《歐月葵民間借貸糾紛執行裁定書》【廣東省高級人民法院（2017）粵執監133號】

3、最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十條對被執行人唯一住房執行作出了規定，執行法院可依據該規定執行被執行人唯一住房。

【裁判原文】本院認為，“關于毛雨后主張唯一住房能否執行問題。最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十條對被執行人唯一住房執行作出了規定，淮安中院依據該規定執行并無不當。”

【案例來源】《淮安市銀信投資擔保有限公司與毛雨后、江蘇省曜銘機械制造有限公司等追償權糾紛、保證合同糾紛執行裁定書》【江蘇省高級人民法院（2016）蘇執復143號】

4、對被執行人房產不得拍賣的條件是被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，并非被執行人的唯一房產。且即便房產為被執行人唯一住房，但只要房產設置了抵押，人民法院即可根據抵押權人的申請，依法采取拍賣措施。

【裁判原文】本院認為，“根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第六條規定：‘對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。’對被執行人房產不得拍賣的條件是被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，并非被執行人的唯一房產。《最高人民法院關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》第一條規定：‘對于被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。’由此可見，即便房產為被執行人唯一住房，只要房產設置了抵押，人民法院即可根據抵押權人的申請，依法采取拍賣措施。上述執爭房屋現仍抵押給福州市亭江農村信用合作社。根據《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第40條規定：‘人民法院對被執行人所有的其他人享有抵押權、質押權或留置權的財產，可以采取查封、扣押措施。財產拍賣、變賣后所得價款，應當在抵押權人、質押權人或留置權人優先受償后，其余額部分用于清償申請執行人的債權。’因此，對于被執行人所有的其他人享有抵押權的財產，人民法院在保障抵押權人的優先受償情況下，可以采取拍賣措施。綜上，被執行人施曉華請求終止拍賣的理由缺乏事實和法律依據，本院不予支持。”

【案例來源】《施曉華與洪其平合伙協議糾紛一案執行復議裁定書》【福建省高級人民法院（2014）閩執復字第29號】

5、對被執行人唯一住房，在申請執行人按照當地廉租住房保障面積為被執行人及所撫養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五到八年租金后，可對該唯一住房強制執行。

【裁判原文】本院認為，“根據相關法律規定，對被執行人唯一住房，在申請執行人按照當地廉租住房保障面積為被執行人及所撫養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五到八年租金后可對該唯一住房強制執行。本案執行法院對被執行人趙明淑住房強制執行時，考慮其有兩名子女，在拍賣時均系未成年人且與其共同生活，故執行法院綜合考慮被執行人同住人口情況及當地租金標準，確定按每月1500元標準為執行人預留八年租金并無不當。”

【案例來源】《徐炳鶴復議一案執行裁定書》【遼寧省沈陽市中級人民法院（2017）遼01執復42號】

6、爭議房屋系被執行人的夫妻共同財產，由于房屋具有不可分割性，執行法院可整體處分后對非被執行人一方的份額予以保留。

【裁判原文】本院認為，“爭議房屋系復議申請人余金蘭與被執行人賴斌的夫妻共同財產，由于房屋具有不可分割性，葛洲壩法院整體處分后對余金蘭的份額予以保留，并不損害其利益。另，本案執行過程中，被執行人家庭原本有兩套住房，葛洲壩法院查封了其中一套房屋，在履行執行和解協議期間，復議申請人余金蘭與被執行人賴斌出售另一套未被法院查封的房屋，不清償本案債務，造成被執行人家庭僅有一套房屋的現狀。葛洲壩法院在執行過程中通知余金蘭在房屋拍賣中享有優先購買權并保留其份額，完全可以保障其家庭生活必需，故余金蘭提出拍賣的房屋系家庭唯一住房，不能執行的理由，本院不予支持。申請執行人昆明晉海工程機械租賃有限公司答辯中，提出本案債務屬于夫妻共同債務，應將房屋整體拍賣所得款全部清償申請執行人債務的意見，因葛洲壩法院在異議審查中未涉及，本案復議中不予審查，且關于夫妻共同債務的認定，應通過訴訟確認。”

【案例來源】《昆明晉海工程機械租賃有限公司與和從偉、賴斌租賃合同糾紛、申請承認與執行法院判決、仲裁裁決案件執行裁定書》【湖北省宜昌市中級人民法院（2017）鄂05執復23號】

7、法院在執行中要保障被執行人的基本居住權，但居住權并非指被執行人必須有自己的房產，而是有房屋居住。

【裁判原文】本院認為，“《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第七條規定：對于超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執行。根據上述規定，法院在執行中要保障被執行人的基本居住權，但居住權并非指被執行人必須有自己的房產，而是有房屋居住。王和平、劉大慧（曾用名劉慧）一家居住的涉案房產為其自有房產，建筑面積260.29平方米，即使按被執行人所述六人居住仍屬寬裕，超過了被執行人及其所扶養家屬生活所必需，且申請執行人金雞湖小貸向園區法院表示，如果涉案房產系被執行人唯一住房，其同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金，故對申請復議人的請求，本院不予支持。”

【案例來源】《王和平、蘇州工業園區金雞湖農村小額貸款有限公司與王和平、劉大慧借款合同糾紛執行裁定書》【江蘇省蘇州市中級人民法院 (2017)蘇05執復10號】

8、被執行人名下唯一住房但明顯超出最低生活需要的，可作為執行標的予以執行。

【裁判原文】本院認為，“被執行人熊鐵根、樊梅花夫妻位于南昌市東湖區濱江路紫金城住宅在南昌市屬于高檔商品房，雖然僅有一套住房，但其面積超過維持最低生標準必需的住房面積。根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第六條：‘對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債’和第七條：‘對于超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執行’的規定，南昌中院在保障被執行人熊鐵根、樊梅花最低生活標準必需的住房前提下，可采取‘以大換小、以好換差、以近換遠’等方式執行，拍賣被執行人的該套房屋，實體上、程序上均符合法律規定，應予支持。至于申請執行人劉彩紅的委托代理人在南昌縣蔣巷鎮北望村委會出具的《證明》中添加‘有普通平房三間’的行為是否構成犯罪，其已向公安機關報案，應由公安機關審查處理。”

【案例來源】案例六：《樊梅花執行復議一案執行裁定書》【江西省高級人民法院（2015）贛執復字第00001號】