裁判要旨：

被執(zhí)行人將其所有的房屋等需要辦理過戶的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)的，雖未辦理過戶手續(xù)，但第三人對(duì)此無過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)該財(cái)產(chǎn)。

案情介紹：

一、案件爭(zhēng)議的執(zhí)行標(biāo)的是趙麗、姜云莉、孫宏聲分別向?yàn)豸斈君R亞鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“亞鴻公司”）購(gòu)買的位于烏魯木齊解放南路317號(hào)房產(chǎn)（下稱“案涉房產(chǎn)”）中的1棟14層C戶、1棟12層B戶、1棟23層C戶（下稱“三套房產(chǎn)”）。三人均在2003年5月11日前將房款全部付清，并且在買賣合同簽訂一周內(nèi)完成交付，已實(shí)際占用至今。

二、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司新疆維吾爾自治區(qū)分行營(yíng)業(yè)部（下稱“農(nóng)業(yè)銀行”）與亞鴻公司發(fā)生借款合同糾紛，農(nóng)業(yè)銀行依據(jù)具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的公證債權(quán)文書于2003年7月10日向新疆高院申請(qǐng)對(duì)亞鴻公司強(qiáng)制執(zhí)行。2003年8月11日，新疆高院根據(jù)農(nóng)業(yè)銀行的申請(qǐng)查封亞鴻公司抵押給農(nóng)業(yè)銀行的案涉房產(chǎn)共計(jì)163套。

三、趙麗、姜云莉、孫宏聲向新疆高院提起異議，請(qǐng)求解除對(duì)其占有的三套房產(chǎn)的查封。理由是：在亞鴻公司為他們辦理該房屋備案手續(xù)期間，因農(nóng)業(yè)銀行申請(qǐng)執(zhí)行亞鴻公司一案，新疆高院查封了他們購(gòu)買的房屋，致使其至今未能取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，嚴(yán)重侵犯了他們的合法利益。

四、新疆高院于2013年6月17日作出異議裁定，解除對(duì)案涉房產(chǎn)中的三套房產(chǎn)的查封。

五、農(nóng)業(yè)銀行不服，向最高法院申請(qǐng)復(fù)議，請(qǐng)求撤銷異議裁定。最高法院裁定駁回農(nóng)業(yè)銀行的復(fù)議申請(qǐng)。維持新疆高院（2013）新執(zhí)二監(jiān)字第58號(hào)執(zhí)行裁定。

裁判要點(diǎn)及思路：

趙麗、姜云莉、孫宏聲分別與亞鴻公司簽訂了《商品房買賣合同》，并付清了房款，且實(shí)際占用至今，無證據(jù)證明三人存在過錯(cuò)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，對(duì)于需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)，第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。根據(jù)趙麗、姜云莉、孫宏聲三人已付清全款并占有房產(chǎn)且無過錯(cuò)的情況，應(yīng)當(dāng)解除對(duì)三套房產(chǎn)的查封。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)：

前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實(shí)務(wù)要點(diǎn)如下，以供實(shí)務(wù)參考。同時(shí)也提請(qǐng)當(dāng)事人在申請(qǐng)解除查封其已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有的執(zhí)行房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意確認(rèn)是否符合第三人執(zhí)行異議成立的規(guī)定要件。結(jié)合最高法院裁定文書，在執(zhí)行實(shí)務(wù)中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容：

一、對(duì)于申請(qǐng)執(zhí)行人來說，為了防止第三人與被執(zhí)行人惡意串通、規(guī)避執(zhí)行，本書作者建議要嚴(yán)格把握第三人執(zhí)行異議成立的規(guī)定要件。在申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)，應(yīng)請(qǐng)求法院認(rèn)真審核相關(guān)證據(jù)材料，確定如下事實(shí)：（1）買受人是否付清全部價(jià)款；（2）是否存在證據(jù)證明買受人付清價(jià)款的具體時(shí)間；（3）買受人是否實(shí)際占有；（4）買受人對(duì)未辦理過戶登記手續(xù)是否存在過錯(cuò)。

二、對(duì)于買受人而言，若其所購(gòu)房產(chǎn)非因自身原因被查封，該如何維權(quán)？

根據(jù)法律規(guī)定及我們辦理同類案件的經(jīng)驗(yàn)，就非因買受人原因?qū)е路课荼徊榉馊绾尉葷?jì)的問題，我們建議可考慮如下解決思路：

第一，最有效的救濟(jì)途徑便如上述案件中，以案外人異議的程序向法院提出申請(qǐng)。需要注意的是，買受人要能證明自己的買賣合同義務(wù)已經(jīng)全部履行完畢，已全部付清價(jià)款且實(shí)際占有，同時(shí)，沒有取得產(chǎn)權(quán)證不是由自己的過錯(cuò)引起。

第二，若是新買的房屋還沒有入住，買受人還可以另訴開發(fā)商解除購(gòu)房合同并追究其違約責(zé)任。

第三、我們有必要重申《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”的規(guī)定，明確案外人異議之訴應(yīng)滿足的條件，案外人在主張權(quán)利時(shí)需特別注意。

相關(guān)法律：

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（2008年修訂）

第十七條 被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》【法釋〔2015〕10號(hào)】

第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

以下為最高法院在該案裁判文書中認(rèn)為關(guān)于“對(duì)沒有過錯(cuò)且已完全支付價(jià)款并實(shí)際占有財(cái)產(chǎn)的第三人是否可以排除強(qiáng)制執(zhí)行的問題”的詳細(xì)論述和分析。

最高法院在該院裁判文書中認(rèn)為：趙麗、姜云莉、孫宏聲與亞鴻公司簽訂《商品房買賣合同》、完成涉案房屋交付的行為均在新疆高院查封該房屋之前，其三人付清全部房款，并承擔(dān)了從房屋交付至今的水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，已對(duì)涉案房屋實(shí)際占用多年。涉案房屋雖未辦理過戶登記手續(xù)，但無相關(guān)證據(jù)證明上述三人存在過錯(cuò)。本院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條明確規(guī)定“第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”。依照該條規(guī)定，本案不應(yīng)繼續(xù)對(duì)位于新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市解放南路317號(hào)1棟14層C戶、1棟12層B戶、1棟23層C戶三套房產(chǎn)采取查封措施。

綜上，農(nóng)業(yè)銀行的復(fù)議理由不能成立，本院不予支持。新疆高院（2013）新執(zhí)二監(jiān)字第58號(hào)執(zhí)行裁定書的結(jié)論并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十五條和《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)民事訴訟法﹥執(zhí)行程序若干問題的解釋》第八條、第九條的規(guī)定，裁定如下：

駁回中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司新疆維吾爾自治區(qū)分行營(yíng)業(yè)部的復(fù)議申請(qǐng)。

案件來源：

最高人民法院：《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司新疆維吾爾自治區(qū)分行營(yíng)業(yè)部申請(qǐng)復(fù)議案執(zhí)行裁定書3》【（2013）執(zhí)復(fù)字第16號(hào)】